Tasaciones

Valor de Mercado, Valor de Inversión y Precio de Transacción

Antes de analizar las técnicas y metodologías para estimar el valor de mercado de los bienes inmuebles, es importante distinguir entre los conceptos de: valor de mercado, valor de inversión y precio de transacción. Los tasadores inmobiliarios suelen definir el valor de mercado de un inmueble como su precio de venta más probable, suponiendo unas condiciones de venta "normales". También puede considerarse como el precio que un comprador típico (imaginario) pagaría por una propiedad. El concepto de valor de mercado se basa en la presencia de compradores y vendedores dispuestos a ofertar libremente en competencia mutua. Es el resultado de la interacción entre las fuerzas de la oferta y la demanda. Si los mercados inmobiliarios fueran perfectamente competitivos, el valor de mercado sería igual al precio de la transacción más reciente. No sería necesario realizar estimaciones de valores probables. El problema de la estimación del valor de mercado se debe a la existencia de imperfecciones en el mercado inmobiliario.

En contraposición al valor de mercado, el valor de inversión es el valor que un inversor particular otorga a una propiedad. El valor de inversión es útil para los compradores y vendedores a la hora de tomar decisiones de inversión. Se basa en las expectativas únicas del inversor individual, no del mercado en general. Puede diferir entre un comprador y un vendedor. El valor de inversión de un comprador es el máximo que estaría dispuesto a pagar por una propiedad concreta. El valor de inversión del vendedor es el mínimo que estaría dispuesto a aceptar. Los valores para la inversión generalmente difieren de los valores de mercado porque los inversores individuales tienen diferentes expectativas sobre la utilidad futura de una propiedad, diferentes capacidades para obtener financiación, diferentes situaciones fiscales y diferentes requisitos de rendimiento. Aunque los métodos utilizados para estimar el valor para la inversión y el valor de mercado son similares, los analistas que determinan el valor para la inversión ponen en juego las expectativas, los requisitos y las suposiciones de un inversor concreto, no del mercado.

Por último, los precios de transacción son los precios que constatamos sobre las propiedades vendidas. Son diferentes, pero están relacionados con los conceptos de valor de mercado y valor de inversión. Observamos una transacción sólo cuando el valor de inversión del comprador supera el valor de inversión del vendedor. Los tasadores y analistas inmobiliarios observan los precios de las transacciones y los utilizan para estimar el valor de mercado de las propiedades similares. Sin embargo, no hay ninguna garantía de que el precio de una transacción determinada sea igual al verdadero valor de mercado (no observable) de la propiedad. Simplemente representa el precio acordado por un comprador y un vendedor particular.
En resumen, el valor de mercado es una estimación del precio de venta más probable en un mercado competitivo. El valor de mercado puede estimarse a partir de los precios de transacciones registradas de inmuebles similares. Estos precios de venta se negocian en un mercado imperfecto entre compradores y vendedores, en donde cada uno de ellos tiene su propio precio de venta del inmueble. Por lo tanto, el valor para la inversión y el valor de mercado están vinculados a través de un proceso competitivo del mercado que determina los precios de las transacciones.